Dvig najemnin za poslovne prostore na območju mestnega središča Mestne občine Maribor še vedno dviguje prah. Najemniki ne nameravajo sprejeti ponujenega, sploh glede na to, da se z njimi ni vodilo nobenega dialoga.

Vsi najemniki poslovnih lokalov v lasti Mestne občine Maribor, od usnjarjev, zlatarjev, galeristov do gostincev, so v zadnjem obdobju doživeli hladen tuš. Iz občine so jih namreč obvestili, da bo najemnina višja, o tem smo že poročali. Gre za podražitve tudi do 250 odstotkov.

Na župana MO Maribor Saša Arsenoviča in vodjo urada za gospodarske dejavnost na MO Maribor, Gorazda Škrabarja so določeni zdaj naslovili pismo odvetnika.

Spodaj objavljamo pismo odvetniške pisarne: 

V predmetni zadevi vas uvodoma obveščamo, da smo prevzeli zastopanje najemnikov poslovnih prostorov v lasti Mestne občine Maribor, ki se nahajajo v območju mestnega središča in ki so bili v začetku meseca junija 2023 s strani vodje Urada za gospodarske dejavnosti MOM, g. ŠKRABAR Gorazda povabljen na razgovor. Tam so jim bili vročeni osnutki aneksov k obstoječim najemnim pogodbam za poslovne prostore, na podlagi katerih bi se naj najemnine za najete poslovne prostore zvišale od 100 do 250 %, prav tako pa jim bi naj bilo povedano, da v kolikor na predlagano zvišanje najemnine ne bodo pristali, da bo MOM kot najemodajalec enostransko in predčasno odpovedal obstoječe najemne pogodbe.

Urad za gospodarske dejavnosti pri MOM, ki bi naj po lastnih navedbah na spletni strani MOM strmel k trajnostnemu razvoju gospodarstva, v okvir katerega nedvomno spada tudi gostinstvo, s predlogom za nesorazmerno, nerealno in nepotrebno zvišanje pogodbeno dogovorjenih najemnin, najemnike poslovnih prostorov MOM sili k opustitvi raznih dejavnosti v najetih poslovnih prostorih. Predlagano zvišanje najemnin nima nobene realne ali pravne podlage. Najemnine za najete poslovne prostore so bile določene z najemnimi pogodbami, ki so jih najemniki sklenili z MOM. Pogodbeno dogovorjene najemnine se po sklenjenih najemnih pogodbah vsakoletno revalorizirajo z dvigom cen življenjskih potrebščin (inflacijo) tako, da najemnine ohranjajo realno vrednost, zato tudi inflacija ne predstavlja podlage za dvig najemnin. Sicer pa so najemnine določene z najemnimi pogodbami.

Vsebino najemnih pogodb je potrebno spoštovati tudi glede višine najemnine, zato je nedopustno in nerazumljivo, da želi MOM kot najemodajalec, s ponujanjem aneksov v podpis, pogodbeno razmerje enostransko spreminjati na škodo sopogodbenikov – najemnikov. Takšno početje ni in ne more biti skladno z veljavnimi predpisi.

Na zakonodajni ravni že Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18, 79/18, 61/20 – ZDLGPE, 175/20 ZSPDSLS-1) lokalnim skupnostim kot je MOM nalaga, da zagotavlja učinkovito rabo stvarnega premoženja. Z neutemeljenim, nerealnim in nesorazmernim predlogom povišanja najemnine za 100 in več odstotkov, se ne zagotavlja učinkovita raba nepremičnega premoženja lokalne skupnosti, saj najemniki plačila tako visoke najemnine ne bodo zmogli in bodo najemne pogodbe prisiljeni odpovedati.

Poleg tega je potrebno v postopkih ravnanja s stvarnim premoženjem in pri sprejemanju odločitev zagotavljati preglednost vodenja postopkov in sprejemanja odločitev (načelo preglednosti), ki je v opisanem načinu ponujanja aneksov v podpis popolnoma zanemarjeno. S strani lastnika poslovnih prostorov najemniki niso bili obveščeni in seznanjeni kdo, kdaj in na kakšni pravni in dejanski podlagi je v imenu in za račun MOM sprejel odločitev o enostranskem in selektivnem povišanju najemnine za več kot 100%, zato ne more biti dvoma o kršitvi načela preglednost iz 8. člena ZSPDSLS-1.

Tudi Statut MOM kot najvišji avtonomni pravni akt lokalne skupnosti v 5. členu določa, da naslovnik v okviru svojih pristojnosti zagotavlja enake možnosti vsem svojim občanom in občankam, ne glede na spol, raso, narodnost, socialni položaj, versko ali politično prepričanje ali katerokoli drugo osebno okoliščino. S selektivnim in diskriminatornim obravnavanjem najemnikov nepremičnin v lasti lokalne skupnosti na način, da najemnikom lokalov v isti coni ponuja dvige najemnine v različnem odstotku in koeficientu, to določbo krši. Selektivno obravnavanje najemnikov poslovnih prostorov v mestnem središču MOM je v nasprotju z načelom enakosti oz. enakega obravnavanja v smislu 7. člena ZSPDSLS-1. Vse najemnike poslovnih prostorov istega lastnika, v istem območju je potrebno obravnavati enako in ne selektivno, saj takšno postopanje MOM vodi v diskriminaciji posameznih najemnikov.

Še posebej ker kriteriji za različno obravnavo posameznih najemnikov nikjer niso navedeni in pojasnjeni. Tako je samovolji uradnika, torej konkretno aktualnemu vodji Urada za gospodarske dejavnosti pri MOM prepuščeno komu in za koliko bo predlagal povišanje najemnine za najeti poslovni prostor. Pri tem pa svoje odločitve o ponujenem aneksu k najemni pogodbi sploh ne pojasni, čeprav imajo občani in občanke in njihovi pravni zastopniki na podlagi določbe 19.člena Statuta MOM pravico vpogleda v dokumente, ki so podlaga za odločanje organov mestne občine o njihovih pravicah, obveznostih in pravnih koristih.

Predlagan neutemeljen dvig najemnin za poslovne prostore v središču mesta tudi ne zagotavlja skladnega razvoja mesta in mestnih predelov ter primestnih naselij., kot MOM nalaga 6. člen Statuta MOM. Z neutemeljenim, neenakopravnim in absurdnim višanjem najemnin za poslovne prostore v središču mesta, MOM ne zagotavlja razvoja mesta temveč ga zavira. Primerjava najemnin z najemninami na območju MO Ljubljana je nerealna in deplasirana, saj je Ljubljana glavno mesto Slovenije, politično, upravno, kulturno in nenazadnje tudi turistično središče z več kot dvakrat več prebivalci in nekajkrat več turisti in drugimi obiskovalci kot MOM.

Že iz navedenega razloga primerjava najemnin v MO Ljubljana in MO Maribor ni mogoča, kaj šele primerna. Nenazadnje so tudi prodajne cene m2 poslovnega prostora v mestnem središču Ljubljane nekajkrat višje kot prodajne cene m2 poslovnega prostora v mestnem središču Maribora, pri čemer ni zanemarljivo dejstvo, da so najemniki poslovnih prostorov le te prejeli v najem v izredno slabem, ne vzdrževanem ter zapuščenem in zanemarjenem stanju. Samo zaslugi sedanjim najemnikov je pripisati dejstvo, da so ti poslovni prostori danes v primernem in za poslovne prostore uporabnem stanju. MOM pri potrebnih investicijah seveda ni sodeloval, čeprav gre za nepremičnine v lasti MOM in ne v lasti najemnikov.

Ker tudi Odlok o oddajanju poslovnih prostorov, garaž in garažnih boksov v najem v Mestni občini Maribor MUV 10/2009 ne nudi pravne podlage za enostransko in selektivno dvigovanje najemnine tekom trajanja najemnega razmerja vas v imenu najemnikov poslovnih prostorov p o z i v a m o, da nemudoma prenehate z opisanim protipravnim početjem in ponujanjem v podpis aktov in listin s katerimi se enostransko spreminjajo določbe obstoječih najemnih pogodb.

Najemniki so pripravljeni in zainteresirani, da se določbe najemnih pogodb celostno novelirajo in uredijo v kolikor slednje smatrate za potrebno, vendar pa na podpisovanje enostranskih, v naprej pripravljenih dokumentov, ki niso ustrezno argumentirani in prediskutirani ne morejo pristati. V kolikor bo najemodajalec nadaljeval z opisano nedopustno prakso smo pooblaščeni pravice naših mandantov zaščiti v zato predvidenih postopkih pred pristojnimi organi.

Uredništvo

See author's posts